为省佣金，购房者换了中介签单

　　2019年4月，业主曾先生与某房产公司签订房屋出售委托书，委托某房产公司出售曾先生的房屋。2021年7月，李先生一家看中了一公园旁的某湖景房楼盘，找到了某房产公司，该公司工作人员金先生将曾先生欲出售的房屋推荐给了有购房意向的李先生，积极促成双方就签约条件进行协商，中介针对房屋付款方式、拟订房屋买卖合同等具体内容与李先生的母亲杨女士多次进行沟通。意向合同中显示总房款为1286万元，中介收取房款2%的居间服务费用，李先生表示25.72万元佣金高，要求降低佣金，某房产公司未同意。

　　此后，杨女士得知另一房屋中介公司也有涉案房屋的房源且佣金较低。2021年8月，李先生与曾先生接受该公司居间服务后签订房屋买卖定金合同，曾先生收到购房定金100万元。3天后，李先生与曾先生就涉案房屋分别与该公司签订居间协议及居间确认书，确认该公司已经提供居间服务，居间服务费为房款的1%，李先生支付居间费12万元。同时，李先生与曾先生就涉案房屋签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，总房款1288万元。2021年11月，房屋过户至李先生名下。

　　杨女士向某房产中介金先生表示，家里人都很认可金先生的工作付出，但是因为公司无法降低中介费没有达成交易，愿意补偿给金先生个人带来的损失。

　　某房产公司得知这一情况后，认为李先生与曾先生绕开他们订立房屋买卖合同，并办理了该房屋过户手续，属于跳单行为。某房产公司为维护自身合法权益，将李先生、第三人房主曾先生诉至朝阳区法院，要求法院判决李先生支付居间服务费25.72万元及利息。

　　非独家房源﹢非直接与房主成交≠跳单？

　　被告李先生当庭表示，他买房前找了多家房屋中介，某房产公司工作人员确实带其看了曾先生的房屋，但是认为中介费太贵，他选择性价比较高的一家签约。他认为，看过房不代表有居间服务关系，和某房产公司之间没有合同关系。他需要比较多家中介，没有和房主私下联系，涉案房屋有公开信息，因此他的行为不是跳单，无需向某房地产公司支付中介费。

　　原房主曾先生表示，房源是公开的，某房产公司非独家代理，某房产公司和李先生也没有签署书面合同。交易不成是由于某房产公司的中介费太高。根据北京市房屋买卖惯例，税费、中介费都是应该由买家承担，卖家不应该承担责任。虽然某房产公司提供了带看房服务，但是双方没有达成交易，故某房产公司不应该取得佣金。跳单是私下交易，逃避佣金，他和李先生没有私下联系，没有逃避佣金，买方有权选择佣金低的中介机构。

　　法院：“跳单”成立，须支付报酬2万元

　　法院经审理认为，虽然某房产公司与李先生并未签订书面的中介合同，但是，根据某房产公司提交的其工作人员与杨女士的微信聊天记录内容可知，某房产公司已经向李先生提供了推荐房源、带看房屋、交易条件磋商等服务内容，公司已经将李先生的付款方案向曾先生报告并草拟了买卖合同，李先生实际接受了某房产公司提供的服务，李先生亦明确知晓某房产公司的中介费收费标准为2%，故根据双方意思表示及实际履约内容，某房产公司已经向李先生报告订立合同的机会并提供了订立合同的媒介服务，某房产公司与李先生成立事实上的中介合同关系，法院予以确认。

　　法院认为，交易机会是指中介人为委托人寻找和收集交易对象、交易标的、交易条件等信息，并将相关情况报告委托人的活动。由于曾先生委托多家房屋中介公司出售房屋，该房屋并非某房产公司的独家房源。推荐房源及带看服务相较于买方而言履约程度低、服务价值有限，并不能完全限制李先生选择其他同等享有涉案服务房源中介的权利，某房产公司不能因为提供过推荐房源及带看服务而独占买方资源、独享此后的缔约权利，这既不利于维护消费者的选择权，也不利于中介行业从业者之间的良性、有序竞争。李先生通过其他公司居间服务完成交易的行为并不足以认定为利用了某房产公司提供的交易机会。

　　法院认为，媒介服务是指中介人为促成委托人与第三方达成交易，在双方之间组织开展的磋商等活动。根据某房产公司提交其与杨女士的微信聊天记录可知，某房产公司针对交易价格、付款节点、履约时间等主要合同条款已经协助李先生与曾先生开展了磋商，该公司已经向李先生提供了一定的媒介服务且与李先生此后实际购房的成交方案基本一致。李先生与曾先生在实际交易过程中对于彼此交易预期的建立及合同目的实现的路径均明显与此前某房产公司提供的磋商方案存在一定的关联即因果关系，李先生此后的签约购房行为在一定程度上利用了此前某房产公司提供的媒介服务的事实具有高度可能性。

　　法院认为，关于“绕开”行为的认定，虽然本案中李先生并非直接与曾先生签约购房，但是，对于“绕开”中介人的行为的表现方式并不仅指向买方与卖方直接签约的行为，亦可以表现为买方通过寻找其他中介与卖方签约的行为，即李先生在事先接受了某房产公司部分中介服务后、通过寻找案外人中介与曾先生签约的行为，在客观上可以被认定为“绕开”行为，且从李先生的主观心态方面分析，李先生自认系因为某房地产公司中介费过高才另找的收费低的案外人中介，即李先生主观上也是为了“绕开”某房产公司，故李先生的行为从主观及客观角度分析均符合“绕开中介人直接订立合同”的情况。

　　法院认定，李先生在事先已经接受了某房产公司针对合同主要条款提供的媒介服务后，在一定程度上利用了此项媒介服务绕开该公司与曾先生订立买卖合同的行为，属于违反民法典第九百六十五条的跳单行为，依法应当承担相应法律责任。因此，综合考虑某房产公司前期协助双方缔约磋商的服务价值、磋商及斡旋过程、服务内容等因素，基于公平原则及诚信原则，判处李先生支付某房产公司报酬2万元，驳回某房产公司的其他诉讼请求。

宣判后，双方当事人均表示不上诉。一审判决已生效。

（黄硕 魏慧彪）

　　观察思考

　　购房者需警惕跳单法律风险

　　□ 魏慧彪

　　近年来，随着房屋交易市场及交易价格的日趋平稳，购房者对于如何在诸多中介公司之间选择称心如意的中介以及中介费的收费比例也更为关心，中介公司提供服务的品质和性价比显著影响购房者的消费选择。在中介合同法律关系中，不仅中介公司存在违背如实报告义务损害委托人利益的赔偿责任风险，作为购房者亦面临着是否构成“跳单”的法律风险。

　　一般情况下，购房者在考虑到不同中介机构之间不同服务内容及收费比例等因素的情况下作出的合理消费选择并不属于跳单，关于跳单的核心识别特征在于购房者跳过中介以其他方式购房的行为是否实际利用了中介已经提供的交易机会或媒介服务。就媒介服务而言，这种实际利用应当是实质性地对交易产生了较为重要的影响，也就是说购房者基于中介人员的劳动成果实际享受了购房方面的安全性和便利性，客观上明显提高了交易成功的概率甚至基本促成了交易成功（但未签约），则存在被认定为跳单的可能性；反之，如果这种中介服务内容对于交易而言显著轻微或司空见惯（比如带看），则无论从法律意义上还是社会大众基本接受度上，都不应认定为跳单。

民法典第九百六十五条明确规定了禁止跳单条款，这既是对中介服务市场良性竞争的保护，也是对消费者合理选择权的保护，是对交易双方利益的平衡。首先，中介机构作为中介服务的提供者，应当充分保护消费者的全面知情权、合理交易选择权和公平交易权，对于服务内容及收费标准应当全程公开透明，对于交易风险尤其是跳单风险应当以合理方式充分提示告知购房者，避免购房者因法律知识欠缺而产生的法律责任，真正通过提供优质的服务内容并利用正当的竞争手段取得消费者信赖。同时，作为消费者的购房者，应当严格遵循诚信原则和房屋买卖市场的交易惯例，充分认识到中介服务并非“免费午餐”，对于实际享受的服务内容和市场价值应当有清楚明晰的认知，尊重中介从业者的服务内容和经济价值，充分评估和判断更换中介的潜在违约风险，避免出现跳单的情况。